Глобальные кризисы в этом мире бывают не часто, но если уж бывают, то они затрагивают всех. Нынешний кризис, наверное, самый сильный с фундаментальной точки зрения за последнее столетие. Последствия лопнувшего пузыря бездумной раздачи ипотечных кредитов в США привели к переформатированию всей финансовой системы и национализации или банкротству ряда банков и страховых компаний, которые считались оплотом финансового организма Европы и Америки – Merril Lynch, Leman Brothers, Fortis, AIG. Это, в свою очередь, привело к обвалу фондовых рынков.

Особенно обвал коснулся тех, кто размещал свои сбережения на, казалось, бесконечно растущих фондовых рынках. И это неудивительно. Сегодняшняя финансовая система настолько глобально взаимосвязана, что землетрясение на одном рынке, особенно если это США, не может не вызвать реакции на всех других. В этих условиях инвесторы вновь заговорили о гении Уоррена Баффета, который четко разделял реальную экономику и виртуальную. Существовавшая система финансовых и фондовых рынков с ее сложными финансовыми продуктами действительно создавала фактически параллельную виртуальную экономику. Вот по ней-то кризис и нанес основной удар. А так как для большинства людей инвестиции и фондовый рынок фактически стали синонимами, то многие из тех, кто успел вытащить свои деньги из банков и инвестиционных фондов находятся в растерянности. Фондовые и финансовые рынки обвалены, класть в банки на депозиты тоже страшновато. А под подушкой их просто съест инфляция. Неужели нет выхода из этой ситуации? Выход есть. Стоит вспомнить о том, что кроме виртуальной экономики, есть еще и реальная. Конечно, кризис виртуальной экономики не может, не отразится на экономике реальной. Но все, же в большинстве отраслей никакой катастрофы нет. Да, компании сокращают издержки, вносят коррективы в планы капитальных вложений, но продолжают развиваться. И вот здесь стоит искать ответ – имеет смысл инвестировать в то, что представляет собой реальные активы. Как ни парадоксально звучит сегодня для Украины и для России, но наиболее интересным объектом инвестирования остается недвижимость. Нет, не недвижимость Украины или России. Стоимость недвижимости здесь была настолько перегрета, что в ближайшее время, если уровень цен не начнет опускаться, о привлекательных доходностях в этой сфере можно забыть. Но ведь мир инвестирования не ограничен лишь недвижимостью только наших двух стран. Достаточно присмотреться к тенденциям развития объектов за рубежом. Ведь вся прелесть мировых рынков недвижимости состоит в их децентрализации. То есть рынки недвижимости отдельных стран, в отличие от финансовых, не испытывают сильного взаимного влияния друг на друга. Их развитие происходит по своим сценариям. Так, например, ипотечный кризис на рынке недвижимости в США не сильно отразится на росте цен на офисные проекты в Дубаи или Панаме, а замедление роста цен на недвижимость в Украине или России никак не повлияет на рост цен в соседней Турции Объяснение здесь очень простое. Дело в том, механизм ценообразования на рынках недвижимости совершенно иной, чем на фондовом и финансовом рынке. Прежде всего, рынки недвижимости более защищены от спекулятивного капитала. Причины роста цен на недвижимость в той или иной стране имеют более фундаментальный характер - это одновременно и недооцененность недвижимости в данном регионе, и мощный локальный потребительский спрос, и усиление бизнес активности, и валютные колебания (как например, рост евро снижает привлекательность недвижимости в Европе и т.д.). Поэтому "разогреть" рынок недвижимости в том или ином регионе для спекулятивного капитала значительно сложнее, чем сделать то же самое на фондовом или финансовом рынке. Ведь в отличие от финансовых рынков, куда люди инвестируют конкретно для того, чтобы заработать, причины покупки недвижимости более приземленные – семьям нужны квартиры, бизнесменам нужны офисы, а торговцам нужны маленькие магазинчики. Любой кризис способен лишь замедлить весь этот процесс, но никак не приостановить. И текущий кризис на 100 процентов подтвердил преимущества инвестиций в рынок недвижимости перед аналогичными инвестициями в финансовые рынки. В то время как индексы всех фондовых рынков достигают очередных исторических минимумов, цены на объекты в отдельных странах не только не остановились, а …продолжают расти. Особенно это касается тех стран, где цены на недвижимость в которых изначально были низкими. Далеко за примерами ходить не нужно. Египет. Развитие Египта как курорта началось лишь около 10 лет назад. А уж продажа недвижимости в курортных зонах начинается лишь в 2004-2005 годах. Однако слаборазвитая инфраструктура, отсутствие сильных строительных компаний, сложности при юридическом оформлении стали причинами того, что цены на квартиры и виллы в Египте изначально стартовали с очень низкого уровня – порядка 300 долл. за м2. Прошло несколько лет и начальные проблемы были разрешены. Инфраструктура уже позволяет вести вполне цивилизованный образ жизни, юридические вещи намного упростились. Более того, было объявлено о целом ряде масштабных проектов закрытых курортных зон, нацеленных на европейских покупателей. С другой стороны, к этому времени Египет уже смог завоевать признание одного из мировых курортов с теплым морем и вполне комфортным климатом в течение большей части года. Как результат, с 2007 года наблюдается неуклонный, но постоянный рост цен. Только в течение 2008 года рост по некоторым объектам достиг 50 – 70%. При всем при этом недвижимость в Египте остается по прежнему недооцененной. Цена стартуют от 700 долл. за м2 в строящихся объектах в радиусе 10 – 30 километров от Хургады и достигают 1200 – 1500 долл. в центре Хургады, а также в районе Шарм-эль-Шейха. При этом спрос практически не ослабевает. Кризис кризисом, но инвесторы прекрасно понимают, что, не купив сегодня, завтра приобретение недвижимости уже может стать не по карману. Что особенно радует, это то, что практически все покупатели являются конечными. То есть спекулянты сюда еще не пришли и значит цены искусственно не завышены. В то же самое время, себестоимость строительства вместе с покупкой земли остается относительно низкой – до 400 долл. за кв. метр. Ничего не напоминает? Строительный рынок Украины и России накануне бума в 2001 – 2003 годах. Кроме того, положительной чертой для инвесторов является несистемное развитие территории, что приводит к наличию достаточно большого количества интересных земельных участков на первой линии моря. А с учетом того, что минимальная инвестиция в строительство дома составляет 1 – 1,5 млн. долл., то все это делает инвестиции в недвижимость Египта более чем привлекательными. А уж на фоне хаоса, на инвестиционном рынке такие возможности являются просто на уровне фантастических. Панама. С 2000 года с территории Панамы вынесены военные базы США, и управление самим каналом перешло в руки панамских властей. При этом за 30-летнее присутствие американцы создали базовую инфраструктуру и задали стандарты жизни. Из регионов особенное развитие имеет столица – Панама-Сити. Районы Колона, Портобело, Давида в провинции Чирики – это будущий рынок. Сегодня жизнь – курортная и деловая - сосредоточена в столице. Мягкий теплый климат 11 месяцев в году, два океанских побережья, богатые флора и фауна, отдаленность конфликтных зон – все это делает Панаму более чем привлекательной как для жизни, так и для инвестиций. Отсутствие природных катаклизмов (цунами, ураганов, наводнений и землетрясений) позволяет строить современные высотные здания, увеличивая и без того высокую доходность -70-80% годовых при начальных ценах на жилые проекты – 1 000-1 300 дол США за метр; на офисные и отельные проекты – 1 400 – 1 600 дол США. Бонусы: освобождение от налогов на 20 лет; возможность оформления недвижимости на корпорации, что сокращает и без того небольшие затраты на налоги; при инвестициях от 300 тыс. – возможность получения панамского гражданства, и, соответственно, безвизовый въезд в 47 стран мира, включая ЕС. При подтверждении доходов – возможность получения ипотеки – около 7% годовых. Это, вместе с выгодным графиком платежей (основная часть 60-70% оплачивается при сдаче объекта), дает возможность индивидуального финансового планирования (построение пирамид, если хотите, которые работают). Правительство Панамы заинтересовано в иностранных инвестициях, хотя с этого года начала ужесточать правила инвестирования. При этом доллар имеет свободное хождение на территории страны. Панама остается редкой оффшорной юрисдикцией, которая не занесена в черный список. Это финансовый центр формирующегося латиноамериканского региона. Количество бизнесменов, приезжающих в Панаму, в последние годы на 150% больше, чем приезжающих туристов. Всегда высокий спрос на отельные номера (в этом секрет успеха кондо-отелей) и большое количество иммигрантов – конечных пользователей построенной недвижимости. После Коста-Рики именно в Панаму направляются американцы и канадцы после окончания активной трудовой жизни, возвращаются в первую очередь те, кто ранее проходил службу в этой стране. Уровень жизни в стране, медицина и образование здесь уже на уровне, а вот стоимость этого всего намного ниже. Основные затраты – это аренда квартиры (не менее 450 долл. США) и 500 долл. на жизнь! Такое требование для миграции в эту страну. Дубаи. Хитом последних лет в мировой недвижимости являлось развитие Дубая. Аналога, когда за столь короткий срок в мире создавался региональный финансовый центр, найти весьма сложно. Цены на рынке недвижимости за последние 5 - 6 лет росли на 25 – 30% ежегодно. Это привлекло на рынок слишком много спекулянтов. С началом кризиса ликвидность рынка в Дубае резко снизилась, и значительная часть спекулятивного капитала была выведена. В результате на рынке появились слухи о том, что недвижимость Дубаи на грани обрушения. Но проблема в том, что в это, же время активизировался спрос со стороны конечных покупателей и, особенно на готовую недвижимость либо близкую к готовности. Все это резко взвинтило цены, принося на спекулятивных сделках 40 – 50% доходности. Но даже та недвижимость, которая сегодня находится на стадии первичного строительства, способна принести уже через год высокую доходность. Хотя бы по той простой причине, что недвижимость в Дубаи фундаментально недооценена. Так средняя цена жилья в хорошем районе составляет 4 – 4,5 тыс. долл. за кв. м, что далеко еще до аналогичных цен в других финансовых столицах таких как Сингапур, Гонконг, Москва, не говоря уж о Нью-Йорке или Лондоне. При колоссальных темпах роста населения Дубая (уже в 2010 планируется увеличение живущих с 4 до 6,5 млн. человек), спрос на рынке недвижимости постоянно превышает предложение. Таким образом, легко заметить, что рост цен на недвижимость в Египте, Дубае или Панаме имеет свои вполне объяснимые причины. Это является подтверждением того, что даже в кризис рынки недвижимости той или иной страны находятся в стадии роста. И опытному инвестору остается лишь определить растущие рынки, также идентифицировать причины роста, что позволит легко спрогнозировать, когда необходимо выйти из проектов и перенаправить деньги в другую страну. Инвестиции в рынки недвижимости означают, что инвестор гарантированно всегда будет работать только на растущих рынках, даже в период кризиса…